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三少爺的筆 房產評論師

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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 富力建業·盛悅府 20小時前
    2020年1月17日,建業地產股份有限公司發布公告,宣布收購與富力合作的鄭州兩個項目的股權。公告顯示,建業地產通過上海豫進投資諮詢有限公司(簡稱“上海豫進”),向廣州富力地產股份有限公司購買河南建業富居投資有限公司(簡稱“建業富居”)10%股權,代價為10億元。

    建業富居目前由上海豫進、廣州富力及上海恒玢投資中心(有限合伙)分別持有45%、45%及10%股權。而待上述交易完成,建業富居將由上海豫進、廣州富力及上海恒玢投資中心(有限合伙)分別持有55%、35%及10%股權。建業富居將成為建業地產的間接非全資附屬公司,并由建業地產并表。

    建業富居的主要資產是鄭州五龍口城中改造項目及花園口合村并城項目。具體而言,兩個項目目前包括12幅地塊,總占地面積約273.6萬平方米,總規劃建筑面積約797萬平方米。

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    遙想幾年前,富力首進鄭州,是建業的引進和帶路,當時的富力在華南五虎雖然不復老大之勇但是老虎還是老虎余威猶在。建業也是應該這樣考慮的,畢竟當時建業自己的成品房才剛剛起步,富力畢竟是TOP10,經驗十足。于是兩家一拍即合,建業負責拿地和zf資源關系,富力負責開發和操盤,合作了近千萬平方的項目,幾年過去了,兩個項目都是異地雞毛,建業不知道是不是搬著石頭砸自己的腳,看看美景,拉來了萬科,邊學習邊成長,已經夸入本土準一線行列。

    所謂近朱者赤近墨者黑,再加上富力在全國各地樓盤問題頻出,資金鏈緊張的要命,老胡終于坐不住了,花費10億也要占據主導權,不能再讓富力霍霍下去,同時10億也緩解了富力河南區域巨大的資金壓力。

    話不多說,希望建業趕緊接手富力的工程和銷售,讓建業品質在秀一把操作,雖然很難,但是依舊有希望。
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 新合鑫紫荊之星 2天前
    年前陪朋友去看交付的紫荊公寓,又想到了曾經給這個項目的點點滴滴,畢竟也算是有過很大的交集,重溫下這個小而精的公寓界魅族

    紫荊之星作為高新區曾經的霸主新合鑫進入主城區的第一塊地也是目前的最后一塊,13畝地,地價1000萬一畝,可以說在當時這個價格一點也不算便宜。
    項目東臨紫荊山路,南臨隴海北一街,北側200米是隴海路。已開通的地鐵2號線隴海路站及隴海汽車客運站距項目僅50米的距離。總建面5.36萬方,分為地上和地下兩個部分,地下兩層為車庫,地上21層;其中1-3層為商業,30-200㎡可自由分割,定位于集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的綜合性購物中心,填補了該區域沒有精品商街的空白。?4-18層為5米挑高LOFT公寓,買一層送一層,主力戶型52㎡實得約100㎡闊綽三房,超高得房率成就高性價比產品,宜商宜居宜投資。19-21層共計108間酒店式SOHO公寓,由國內知名的享途和悅酒店公司運營管理,致力于按照四星級酒店標準打造該地段目前尚處空白的高端酒店產品。
    設計上依舊由新合鑫御用的上海大地事務所操刀,新合鑫的公寓產品均由此設計院設計,雖然知名度一般,但是主創設計師真的是個鬼才王者。從睿達廣場到石佛公社到紫荊之星,產品的契合度和合理化都在逐漸增加。

    縱觀幾年公寓市場,紫荊之星乘上了上風,目前周邊航海路的幾個公寓產品價格都一般精裝也才10000出頭,看見當時紫荊賣得并不便宜,
    目前項目已經交付但是商業商鋪并沒有售完,仍在出售和招租中,這才是重點,招對了商才能盤活這個小樓盤和對周邊的吸引,樓上的公寓和酒店才有價值,商業死就廢掉了,不過新合鑫有自己專業的商業運營團隊,新合鑫商管公司核心管理成員均有十幾年鄭州商業地產從業經歷,從項目招商、運營、管理、升級等各方面均有大量商家資源及豐富管理經驗,且本項目采用委托管理、統一經營的模式,更利于品牌商家的落位和規模商業的進駐,從睿達廣場的成功來看,資源和運營還算不錯,但是北邊有大潤發商業的支撐,這個地方如此小,到底怎么操作才能夾縫中生存是個問題。

    目前商鋪在售3萬左右,位置不同價格不同,風險與機遇并存,投資收報已經不算很大了。
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    新合鑫紫荊之星新合鑫紫荊之星
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 鄭州金融島翡云公寓 2020-01-31 11:05
    作為出生就喊著金鑰匙的金融島,背景可謂十分強悍!

    開發商鄭州金融島建設發展集團有限公司(簡稱“金融島公司”)于2017年8月19日完成工商注冊,注冊資本金6億元人民幣。金融島公司股東方分別為河南東龍控股集團有限公司、重慶協信遠創實業有限公司、建業住宅集團(中國)有限公司。
    金融島公司設立目的有三個方面:第一,開發建設龍湖金融中心外環12宗地塊及自持部分運營;第二,內環環湖商業的運營管理;第三,外環已出讓10宗地塊的代建工作。
    再來看看三個股東,建業不多說,河南老大、協信重慶房企,常年排在100內,商業能力50強。重點是河南東龍控股集團有限公司:由鄭東新區管委會發起,聯合鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產集團有限公司和河南水利投資集團有限公司組建成立的大型國有控股公司。
    三家分工也相當明確了,建業干活,協信兌錢,東龍負責土地和zf關系。

    金融島的模板是上海的陸家嘴金融中心,從區域和zf力度上,潛力十足,位于全河南寸土寸金的北龍湖,一路之隔就是北龍湖豪宅區,和東區CBD搖手相望構建全河南的金融基地。
    作為純商務區域金融島規劃四棟高層類住宅公寓,其中翡云公寓 作為金融島唯一對外出售的高端公寓,一經推出就耀世全城,當然關注的都是資產基本上億的大佬。你看看金融島入駐的企業和酒店就能感覺到未來的地位。

    翡云公寓規劃90左右一房,130二房及200-600的平層豪宅公寓。這個產品的推出就不是為了住宅需求的,單價3萬+的大面積公寓誰會拿來當自己固定的小窩?恐怕土豪們也不會,土豪們住的肯定是北龍湖的住宅小區。但是有沒有市場需求,肯定是有的,縱觀北上廣的金融中心,不缺平層公寓豪宅而且還都是區域明星產品。雖然鄭州新晉一線城市,但是底蘊不足,所以看待事物的認知就沒那么先進,翡云公寓的價值還是很大的。身份的象征,還有是養個金絲雀的象征。

    反正足以讓富豪們動心就是了,物以稀為貴,我們以為的一文不值在別人眼里都是金山銀山!

    有人以為買的人腦子瓦特了,從長租公寓方面來普及知識,能買得起這種房子的客戶是需要那點租金的人嗎

    有人錢進場,沒錢人看場,就是這么無情,順便祈禱武漢加油,中國加油,疫情早日結束!
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    鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 正商禎瑞上境 2020-01-30 10:12
    “鄭州王”正商和“河南王”建業的本土老大之爭從未愈演愈烈,雙方主戰場也打到了號稱河南最貴的北龍湖區域,就目前來說,正商北龍湖布局五子遠超建業。善水、瓏水、瓏湖、豐華、禎瑞。

    從整個北龍湖區域來說,以龍湖金融中心及區域位置來輻射,善水、瓏水、豐華算是邊緣地帶,瓏湖和禎瑞才是核心區域,其中禎瑞上鏡又是號稱上鏡系大成之作。

    正商禎瑞上境 位于北龍湖如意西路與豐殷路交會處,項目占地面積:68666平方米,建筑面積:185400平方米,容積率:1.49 綠化率:35%,停車位:1101個,總戶數:540戶;共規劃7排23棟6層低密洋房,1棟3層高物業。
    身在北龍湖,外在的豪華“新衣”是豪宅必不可少的標志,正商的合作伙伴們:上海柏濤擔綱項目整體規劃、建筑設計、朗道國際景觀設計、香港梁志天團隊室內設計,聚合世界一線品牌升級五芯正裝,而且整個方正地塊的設計師法北京紫禁城前三殿、后三宮的中軸對稱的建筑禮制,同時遵循“九宮方正,前隱后尊”的空間格局,取法宋代美學,以宅、門、墻、堂、院的營造之道,精心打造。(是不是聽不愛懂,這種高大上的空間格局也許只有45歲以上的成功人士才會又時間去研究,反正置業顧問一頓操作都是各種牛逼、霸氣的風水設計)

    禎瑞的戶型有三種165的四房三衛、180的四房三衛、225的五房三衛;其中占比大概為15%、60%、25%,180的戶型最多。作為改善的豪宅戶型,咱就稍作自我認知的分析,165和180基本一致,只不過尺寸都稍微大些,空格格局一樣,如果廚房再大點就完美了。225的五房北邊有三個臥室,而南側只有兩個,客廳的橫向打到了7米,但是豎向短了,這樣的話看電視的視角可能會有所不舒服,其他的都考慮的人性化,客臥帶獨衛。雙向純通透等。
    165和180面積差15的情況下功能差不多,雖然土豪不差錢,但是165的性價比還是比較高的,不過戶數較少需下手早。

    正商的善水交房的時候各種媒體報道吹了一波,比起來一些偽豪宅,善水確實做得不錯,但是也僅限于正商自己的提升。正商最大的問題是用材可能都是好的,但是工藝和質量細節不看追究,這才是矛盾所在。真正的豪宅從來不是亂堆料,愿本土豪宅層出不窮
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 新田·印象中心 2020-01-29 10:32
    新田·印象中心是新田集團繼鄭州地標商業鄭州國貿中心和鄭州萬畝生態大盤新田城之后,在鄭東新區打造的又一個明星項目。位于白沙組團的核心區域,距離象湖直線距離只有800米。

    項目位于鄭開大道南側、文華路北側、清正路西側、龍陽路東側。占地面積:59504平方米,建筑面積:420000平方米,容積率:4.48,規劃4棟公寓類住宅、2棟小戶型公寓、1棟商務辦公及裙房商業,匯集新田360廣場、鉑爾曼酒店、5A總部辦公、潮BUY街區、輕奢公館、酒店式公寓等業態為一體的城市綜合體項目。

    主力產品公寓和類住宅,公寓是正常的平層SOHO,沒有什么特點,和絕大多數小公寓一樣面積控制在50以下。類公寓產品鄭州市場不多,其中南三環正商的紫宸園算是典范,除了用地性質不同使用年限不一樣,其他的配置和住宅一樣,雙氣入戶,該有的都有。但是水電氣暖的費用就要開開發商如何協調了,給力的話可能向住宅看齊,開發商不給力只能按辦公標準(稍高)執行了。
    99戶型和115戶型基本和市面上主流的同面積段住宅產品設計一樣,經歷過考驗的戶型沒什么可吐糟的。

    新田集團從深耕洞林湖到接手國貿360及運營東區綠地新都會的商業,商業運營經驗上本土開發商也算屈指可數。此次的印象中心本來就是商務地塊,而且縱觀周邊,新建小區林立、融創象湖一號、星聯灣、各zf家屬院等,人口基數已經在慢慢增長,所以區域需要大型商業綜合體來填補人們的生活娛樂等,就好像東區的寶龍廣場和熙地港的情況一樣,不過象湖區域雖然小區建設不少,但是入住率還是不算很高,慢慢熬吧,真正等到交房和商業運營起來也快5年了,5年區域的發展誰又能妄斷呢?

    當前公寓精裝修價格和周邊住宅的毛坯價格持平,性價比不算很高,但是未來可期。
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    新田·印象中心新田·印象中心新田·印象中心新田·印象中心
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 龍湖·景粼玖序 2020-01-23 14:37
    2019年6月龍湖地產摘得的鄭政高出[2019]7號(網)地塊,成交額130460萬。
    此地塊位于高新區石楠路西、冬青街北,占地70151.91平米,約合105.228畝,1.0<容積率<3.0,建筑密度<25%,建筑高度<100米,綠化率>35%,起始地價84859萬元,起始樓面價4032元/平米,溢價率54%。據規劃,該地塊需要集中配建公租房不少于1200套。公租房建面不應小于60平方,不得分割轉讓,不得銷售,不得變相出售或違規使用,統一納入市房屋租賃信息服務與監管平臺管理。
    該宗地塊屬于高新區成熟老城區,原為工業用地(鄭州華晶金剛石股份有限公司用地),變更性質后現進入土拍市場,屬于高新區核心城區稀有的凈地。

    在第一塊主城區住宅用地上,龍湖下了血本,擊敗了地頭蛇新合鑫和永威的聯手,品質上也用上了自家的高端住宅系列,命名:龍湖·景粼玖序


    項目整體規劃少數高層在西側和北側,大部分洋房疊墅在南側和中部,采光互不打擾,東側街坊路隔出來配件的公租房,規劃也算整潔,但是3.0的容積率高低配下顯然沒啥集中景觀布置。

    除了要建租賃用房7.2萬㎡外,地塊需配建9班規模的幼兒園。該地塊東北側是升龍又一城的安置房和一座寺廟。距地鐵1號線鄭州大學站約1.2公里,項目周邊分布有鄭州中學第三附屬小學、春藤路第一幼兒園等教育資源,升龍商業廣場等商圈,距離高新區中心醫院也不遠,周邊配套較為成熟。
    但是周邊的居住環境一般,南側和西側是大學科技園等商務辦公,東側也是廠房,周邊的其他住宅臨近公園府,改善基因不太好,如果此區域做剛需和剛改也許大受歡迎,但是做純改善盤還是有待考察,不過好消息是龍湖的定位顯然是進行了市場調研,高新主城區很少有洋房產品更別提疊墅產品,也許這就是給區域土豪量身定做的呢?

    龍湖向來和綠城號稱品質雙雄,同樣起家重慶的金科兄弟在高新區已經陣亡,不知道龍湖會不會做成對得起自己名頭的樓盤,不過聽說價格可能會刷新區域天花板

      
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    龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 融創蘭園 2019-12-31 21:36
    在2019的跨年夜,看到一些精辟評論,忍不住想笑,比如:你能看見的漏,都是開發商給你的套路;融創蘭園的平面圖,安置房都不敢這么設計;

    經二路基本上是三少騎電電上班時候的必經之路,近期本各種中介和售樓部外派的銷售圍堵講解,更奇葩的是問要個宣傳單頁啥的只讓看看了還不給。。。。。
    蘭園也終于趕在了19年結束之前開盤,本次拿出來的9#樓,價格便宜的又1.5,貴的有2.3,這TM的差價都夠在洞林湖買套精裝修了,雖然去化不到一半,但是仍舊有一小半的土豪,土豪們的世界果真不是我等可以琢磨透的。

    蘭園 高層的“臭魚爛蝦”戶型已經經歷過無數次無數人的吐槽,而且我也相信融創早已洞悉,絲毫無景觀操作空間的布局,奇葩的手槍戶型,難道真的就是為了一個區域位置而買單?
    真正的圈錢之處肯定是在一梯一戶雙入戶的洋房身上,而且這個區域的洋房確實可惜吸引到不少改善客戶,畢竟鄭州人口基數大,不是所有的土豪都喜歡北龍湖和東區,有的就喜歡主城區的熱鬧和繁華,可逮住機會了還能溜了?畢竟錢對于這類業主只是個數字。

    蘭園更像一個雞肋,食之無味棄之可惜,對于大多數的準購房者來說,奉勸各位另處尋覓。

    跨年夜忽然想起一首歌的歌詞:擦干你的眼淚,讓你不再傷悲。。。。愿2020年鄭州的房地產市場監管更有力,愿房價更穩定,愿開發商更有良心,愿大家都能買到稱心如意的好房子
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 新城郡望府 2019-12-31 20:54
    12月31日,新城控股集團股份有限公司發布公告稱,中誠信證評將公司主體及相關債項撤出信用評級觀察名單。
    中誠信證評于2019年12月31日出具了《中誠信證評關于將公司主體及相關債項撤出信用評級觀察名單的公告》。中誠信證評認為,新城控股應對突發事件能力強,2019年經營業績完成較好,預計年末杠桿水平、償債能力將有所優化,且目前融資渠道已逐步恢復,公司整體抗風險能力很強。
    加上下半年來新城各種跑馬圈地的投入,預估19年銷售額可能會達到TOP10 級別。

    至此,王振華因個人帶來的爆炸性負面影響算是在二代的帶領下慢慢消除,讓新城重回發展軌道。

    再說新城的入鄭之路,和金地一樣選擇了地價便宜的滎陽,但是金地隨后在鄭州各地開花,新城似乎沒有什么深的突破,和賣房子一樣拿地也是佛系,似乎鄭州區域沒有干勁一樣,只再滎陽偏安一隅,這一點不符合TOP10的作風

    新城郡望府項目位于鄭上路與飛龍路交會處西南角,占地面積:51239平方米,建筑面204453.45平方米,容積率3.00綠化率38%。規劃9棟五層花園洋房,9棟高層,高層戶型95.115三房,125四房,洋房戶型125三房,143四房。
    作為新城尚郡的二期,換名字也是想一掃前恥從頭再來,起碼戶型上設計絕對是煥然一新,無論大小戶型都做到三開間朝南,依托連廊設計使得戶戶都可以達到通透通風,這一點確實進步不少。二期的高低配使得地塊有了改善基因,再加上距離新城自持的吾悅廣場一路之隔,未來的生活配套也是相當豐富。(吾悅廣場是新城的自持開發自營的商業綜合體,類似萬達),唯一的劣勢也就是交通了,距離地鐵10號線的距離相比一期可就差的不是一點半點,不過中原西路兩側近的也大多售罄。

    目前高層8500的均價中規中矩,比較離鄭上路近而不是中原西路,從一期交付水準來看,新城的水平的態度還有待提高,地緣客戶和剛需可以考慮,但是配套更完善的洞林湖也是個不錯的選擇。
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    新城郡望府新城郡望府新城郡望府新城郡望府
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    三少爺的筆 點評 藍城玫瑰園 2019-12-29 17:27
    用大氣晚成來形容藍城玫瑰園可能不太合適,但是目前千呼萬喚始出來半成還是有滴。

    藍城玫瑰園項目位于鄭州市鄭東新區白沙組團境內,綠博大道與雁鳴路交會處西南角;緊鄰地鐵八號線出站口。
    項目總占地面積約145畝,規劃總建筑面積約29萬方,由三個地塊組成,A、B地塊為住宅用地,C地塊為商業用地。產品覆蓋疊墅、洋房、小高層住宅產品,住宅產品毛坯交付。 項目開發商為河南聚金實業有限公司,由藍城集團公司投資代建打造純正法式高品質物業社區。

    玫瑰園從冠上藍城的招牌的那一刻就注定萬眾矚目,畢竟藍城房產建設管理集團有限公司(即藍城集團)成立于2010年9月8日,是宋衛平先生帶領綠城核心團隊和優秀資源組建而成,地產界的品質代表。而1.5的容積率及洋房和疊墅的產品定位也注定了改善的基因,雖然藍城的強項是小鎮,但是代建產品只要遺產綠城就差不到哪里去。
    去綠博園的路上經過項目,本來以為交通很不便,但是真的士別三日當刮目相待,周邊的雁鳴路、綠博大道等修的井井有條,綠化和LED光源路燈無一不閃耀,綠博白沙區域的高市政綠化和低容積低使得區域的空氣和宜居環境上等。所以改善的項目還是很不愁賣的。
    戶型上大眼一看比較標準的方正大戶型,但是細細品的時候發現瑕疵不少,都改善洋房了還存在暗衛的現象,其次190的戶型雙衛,160的三衛,設計師是不是搞反了?按說藍城的設計不會出現這樣的瑕疵,推敲下去,戶型只能打個及格分

    地鐵八號線東延的確定和站點的批復使得綠博片區坐實了地鐵盤,距離藍城玫瑰園最近的是龍王廟站,幾百米的步行距離,有了地鐵,與市區的距離瞬間拉近了很多,工作在市區居住在綠博,而通勤時間的縮短,豈不是大多改善們的追求?
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    藍城玫瑰園藍城玫瑰園藍城玫瑰園
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 萬科世曦 2019-12-29 13:41
    相隔5公里,同樣的開發商,同樣的宣傳高標準裝修,二環的房價緣何賣不過三環?

    先來看兩組數據統計:
    1、萬科民安江山府 位置:北三環金杯路交匯處北約500米 兩次集中開盤,5月29日480套去化91%,8月31日314套去化87%,均價21000+;
    2、萬科世曦 位置:金水區沙口路東農業路北 11月30日開盤650套,去化70%,均價18000;
    這組數據很有意思,而且也反映了目前購房主力和購房者的選擇意愿。

    兩個項目先來PK一波外環境+內規劃:
    區域位置: 二環優于三環 世曦 勝
    位置交通環境: 北三環四通八達+地鐵交通,沙口路高架出行也不錯,但穿梭的火車軌道和無遮
    擋的高架噪音減分 江山府勝
    生活配套: 宜家加成及周邊成熟的社區陪套,沙口路因為高架和軌道原因雖處于二環,但周
    邊商場超市等確實需要步行一段距離。 江山府勝
    內部規劃: 江山府3.99容積率,戶型110起步,定位剛改; 世曦5.2容積率,88戶型起步切
    100以下戶型占比較多,定位剛需 江山府勝
    價格區間: 江山府19000起步,大戶型賣到24000,給北三環的房價又拉上一個臺階;世曦
    16300起步,19000封頂,著實不算貴; 世曦勝
    裝修水準: 一個號稱府級別,一個號稱對標世玠 水準是基本半斤八兩各有千秋,平局。

    一模了然的對比,剛需選世曦,改善選江山府。當然看出來鄭州不差錢,只是缺少好的吸引人的產品而已。壯哉~~~~~~~
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