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厚德載物 房產評論師

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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 富力建業尚悅居 2020-01-13 14:38
    808公頃首塊商品房地塊位于京水路東、濱河路北,容積率1.5,占地面積180畝,建筑高度25/35米,緊鄰賈魯河,規劃8-11層改善性洋房和小高層,戶型面積為99-110平三房、130-140平四房、140平三房,新中式風格,跟尚悅居類似,同樣是臨河而居,北靠索須河,南靠賈魯河,東臨中州大道,西側為規劃大面積綠地,周邊規劃有迎賓大道、祥云大道等,其中迎賓大道連接楊金片區直通北龍湖,預計2020年8月份建成通車,區域規劃有地鐵13號線和6號線,看未來交通還是比較方便的。低密度加上跟市區的距離以及生態環境將成為后期宣傳的幾大賣點。
    規劃總是很美好的但?現實確是很殘酷的,整個花園口目前處于開荒階段,路網還需完善,各種配套設施都比較滯后,賈魯河南側為馬頭崗機場,雖沒有楊金片區那樣直接受影響,但這個區域的噪音影響是不可避免的,連霍高速—北四環的中州大道兩側完全是兩個不同的景象,所以雖非遠郊,但發展起來還是需要很長的周期的。
    富力開發的五龍新城及尚悅居均已被拉下神壇,維權是一波又一波,開發商的態度也讓人看清了一切,希望808公頃的低密大盤不再是一場“吹噓”。
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    富力建業尚悅居
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2020-01-10 14:42
    重組后的綠城又一代建項目即將入市—天倫綠城桂語蘭庭。
    天倫負責出地,杭州綠城原班人馬打造,占地45畝,容積率1.7,規劃7棟11層小高層和2棟18層小高層,板式樓設計,戶型全為南北通透,面積120平起步,130平為主力戶型,為綠城2.5代高層產品,大面積雙層的LOW-e玻璃,設計感超強,外立面為干掛石材,定位純改善,首開3號樓,目前正在認籌階段,精裝交付,預計均價23000左右。
    與天倫風華苑同屬于科教園區的任莊改造項目,少了機場、編組站、污水處理廠幾大不利因素,加上容積率低,城中村改造項目少等特點,整體具備改善基因,鴻園率先進入開荒,目前已有瀚海爾灣、泰禾東府大院、天倫等項目。
    目前周邊路網暫未修通,未來規劃有鴻寶路、楊金路、明理路、東四環等,后期博學路、鴻苑路、明理路將與龍子湖打通實現無縫對接,地鐵規劃有20號線和1號線北延。
    商業配套暫無,后期規劃有2萬方集中商業,將引入丹尼斯。
    規劃的學校目前已在建,預計明年秋季將投入使用,小學已確定為優勝路小學,中學待定。
    稍微有點規模的醫療配套暫無。
    生態環境主要依托西側的賈魯河濕地公園,目前治理已初見成效,后期將成為人們休閑度假的好去處。
    未來可期,但現狀絲毫看不出任何改善的基因,整個區域還處于待開發或正開發的區域,各種配套都是比較欠缺的,所以剛需遠離,改善可以關注。
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    天倫綠城桂語蘭庭
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 碧桂園天麓 2020-01-02 16:14
    同一個碧桂園,同一款營銷中心,碧桂園天麓營銷體驗中心及樣板間于12月21日正式對外開放,位于國基路與楊君路交叉口向北50米路東,國基路花園路-中州大道段已數年無新盤,說實話這個具有碧桂園特色的營銷中心居然有種煥然一新的感覺。
    項目總占地282畝,以花園路為中心,分為東西地塊,花園路西為主戰場,西側現在商品房地塊未摘地,主要進行的是安置房的建設,后期規劃住宅77萬方,商業約23萬方,將建成集購物、休閑、居住于一體的城市綜合體,與周邊的瀚海思念城、美景美境形成國基路新的商圈。
    地塊狹長、高壓線、容積率高,周邊皆為房齡較長的商品房,后期居住舒適度一般,但以上這些不利因素皆被項目得天獨厚優越的地理位置所覆蓋,真正的與北龍湖一路之隔,門口在建的地鐵4號線預計2020年年底前通車,已通車運營的2號線,雙地鐵,真正的地鐵盤。
    花園路西側的農科路小學 國基路校區明年秋季即將投入使用,該學校雖曾為柳林鎮級別學校,但現在為農科路小學直屬管理,對于周邊學校比較匱乏的區域,也算是一大福利。
    目前在售的為花園路東側住宅及公寓項目,精裝交付,新風系統、地暖、指紋密碼鎖、鋼木裝甲門,廚衛皆為國內外一線品牌,花園路西側地塊預計2020年將會陸續面市。
    任何房子都是有它固定弊端的,就像天麓位置好,但容積率高,配套雖有,但也都是一般的配套,開發商雖為大品牌,但近幾年因為維權事件多,好像也不是那么值得期待,所以按需選擇,沒有100分的房子,直觀上一套房子可以達70分就差不多了,遵循可租、可住、可售的原則,在預算充足的前提下,還是可以上車的。
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    碧桂園天麓碧桂園天麓碧桂園天麓
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 名門西崗 2020-01-02 15:49
    鄭政出〔2020〕1號(網)地塊位于北崗路南、支八路西,住宅用地,約43.32畝,容積率4.0。起始價42717萬元,熔斷價64117萬元,起始地價986萬元/畝,起始樓面價3698元/㎡。
    鄭政出〔2020〕2號(網)地塊位于西崗路南、湖西路西,住宅用地,約25.04畝,容積率大于4.2。起始價25122萬元,熔斷價37722萬元,起始地價1003萬元/畝,起始樓面價3583元/㎡。
    鄭政出〔2020〕3號(網)地塊位于湖西路西、北崗路南,住宅用地,約66.64畝,容積率4.2。起始價66717萬元,熔斷價100117萬元,起始地價1001萬元/畝,起始樓面價3576元/㎡。
    以上三個地塊均為常西湖新區西崗城中村改造用地,2020年即將掛牌出讓。
    常西湖新區是中原區向西自然延伸區域,因為民族運動會,各種配套都是彎道超車,地鐵更是加塞搶先施工,目前已經開通的有地鐵1號線和14號線,規劃的有已批復的地鐵6號線及10號線(2020年底前投入運營),一個片區規劃4條地鐵線路,這是任何一個新區都無法媲美的,與中原區僅一條西三環之隔,基本上算是無縫對接,所以雖然起步較晚,交通配套方面的優勢還是很大的。這里現在已經是西區生態宜居項目最為集中的區域,恒大、永威、融僑、金科、裕華、世茂、碧桂園、華瑞等都布局有項目。
    而西崗項目也是正占據常西湖的核心區域,位于西三環和建設路的西北角,占地較大,臨近西流湖公園和地鐵1號線,生態環境和交通位置都十分優越。
    擱淺多年的西崗項目,究竟花落誰家,即將揭曉答案。
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    名門西崗
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 瀚宇天悅城 2019-12-28 17:04
    瀚宇天悅城首開地塊位于三全路園田北路東南角,占地約100畝,規劃8棟高層,2棟商務公寓及部分商業街,規劃面積為80-143平,目前加推16號樓住宅,均價17000左右。
    賣點依然是地鐵+學區教育。
    12月6日,地鐵4號線首列車正式下線,該線路北起惠濟區江山路以西,沿三全路、文化路、國基路、龍湖中環路、龍湖、龍源十三街、如意東路、如意湖、中州大道、騰飛路、金岱路走行,而且與以往車輛不同的是4號線列車車內配置了空氣凈化裝置,可以有效去除車廂內的細菌及有機揮發物等有害物質,計劃2020年年底前投入運營,實現老城區與北龍湖商務區的無縫對接,其中瀚宇天悅城就是受益的一員,家門口的地鐵真正實現地鐵入戶。
    同時文化路上規劃已經獲批的地鐵7號線。
    教育問題對于家中有適齡兒童的,早已被列入了頭等大事,項目自身配建幼兒園,重點打造的九年一貫制公立學校—龍門第二實驗學校,學校將沿用之前瀚宇天悅項目斥資打造的龍門實驗學校的教學經驗,另外周邊還有豐慶路小學、鄭州七中,樹人中學等。
    雖不算標準的主城區,但也算是配套設施較為完善的金水主城區了,隔河相望的金水市民活動中心,預計明年也將對外開放,包括文化館、體育館、檔案館、圖書館、科技館等。
    縱觀2019年的鄭州樓市,要說熱度真的是非金水北區莫屬,因其獨特的地理位置及配套資源,這里是除了東區以外,鄭州改善人群最多的區域,跟周邊翠園、華瑞紫金嘉苑、美盛等同屬一個系列,幾乎都能做到學區+地鐵+交通+配套的多重利好,但也都有一個共同的特點,容積率普遍偏高,總之各有利弊,遵循可住、可租、可售的原理,剛需、剛改、改善可以按需選擇。
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    瀚宇天悅城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 天倫·風華苑 2019-12-25 17:13
    鄭州的發展軌跡,始終離不開“城市向東,生活向北”的發展趨勢。位于城市東北角的鴻園片區,因其低密度的優良改善基因,自然備受關注。
    天倫在楊金片區大手筆拿下的任莊城改項目即為其中一員,總占地面積約930畝,包括綠城桂語蘭庭項目,風華苑最早是天倫和金地合作開發的項目,后金地退出,目前由天倫獨立開發,占地面積約73畝,容積率1.99,規劃5棟高層和9棟洋房,高層 面積為95-125平的三房,2梯四戶,洋房為125-140平的三房和四房,1梯兩戶,毛坯交付,整體定位為剛改和改善,首批房源推出的為14號樓和8號樓,預計2010年上半年正式開售。
    地處鴻園片區,同屬金水科教園區,但相比楊金板塊,該區域整體更具改善基因,容積率基本都在2.0以下,定位也更純粹。
    西鄰賈魯河,東臨索須河,再往北即為黃河,周邊生態資源比較豐富。
    南側的鴻寶路拓寬修建已經列入市政道路計劃中,片區未來博學路、鴻苑路、明理路將打通,和龍子湖區域無縫對接,地鐵1號線北延線在鴻寶路和明理路及楊金路和明理路均設有站點,20號線在片區沿楊金路鋪設設有三個站點,楊金路和明理路為換乘點。
    這也是天倫致力打造的學府大城,內部規劃一所九年一貫制學校地塊,以名校為主。
    西北角商務地塊為規劃的2萬方集中商業,丹尼斯已簽約。
    作為北龍湖置業的外溢區域,優勢主要是未來,缺點主要是現狀,周邊鄉間小路居多,內部路網暫未修通,大車頻繁出沒,居住環境不是太好,生活配套嚴重匱乏,這種現狀可能還需要持續幾年,區域成熟周期至少5年以上,而且區域定位改善,所以目前的價格不算低,所以剛需遠離。
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    天倫·風華苑
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 偉業龍湖上城 2019-12-24 18:24
    科教園區在眾說紛紜中規劃塵埃落定,這個不被看好的區域依然在質疑聲中砥礪前行。
    偉業龍湖上城作為片區的拓荒者,3期從外立面到戶型配套設施都是順應當下設計的純新盤,就連同一物業公司旗下的物業費也已經水漲船高,為3.2元/㎡。待售為6號樓,毛坯交房,目前強大的分銷團隊貝殼已經加入。
    東側的中央大道已改為龍源路直通北龍湖,北側的金城大道改為慧城大道貫通東西,機場確定不搬,東三環-中州大道區域住宅用地增多,未來10年內的發展主要集中在慧城大道以南區域。
    6號線雖然向北區域已經擱淺,但規劃也有了明確的指示,在慧城大道與龍津路(即現在的迎賓路)規劃有站點,地鐵20號線從白沙區域沿慧城大道一路向西,龍源路與慧城大道規劃有站點,但以上兩條線路未在近階段的地鐵批復中,5年內希望不大。
    因距離北龍湖僅一路之隔而被大家熟知,又因軍用機場的存在被認為是最扶不起的一個片區,總之關于該區域的糟點與爭議,從來也沒有間斷過。
    總體來說,距離市區不算遠,片區已經有不少開發商進駐,但目前來說還是以大面積的工地為主,楊金路經常有大車出沒,成型商業基本沒有,整體給人一種空置感,但所有的一切都是需要時間的,楊金片區也不例外。萬事俱備只欠東風,規劃確定后期配套設施加快,希望楊金能早日迎來自己的春天。
    龍湖上城算是占據楊金片區最好的位置,臨近龍源路和慧城大道,周邊部分住宅已交房,成熟周期短,目前價格比較有優勢,剛需和改善可以關注。
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    偉業龍湖上城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 富力建業尚悅居 2019-12-24 09:41
    3年前,一場以“808來了”為主題的懸念事件席卷鄭州。
    16年8月8日晚,富力建業尚悅居“808公頃 開啟未來城市”新品發布會在建業艾美酒店開幕,這是由富力、建業、易居聯合打造的鄭州花園口808公頃智慧生態城,因總占地808公頃而得名,為花園口鎮改造項目,北依索須河、南靠賈魯河待開發的區域,體量較大,總占地12000余畝,但其中住宅用地不到總占地的25%,其余均為商業、商務、公園綠地、教育、醫療等。
    規劃為超級生態大盤,整體結合周邊豐富的水系生態環境,融入與互聯網+相關的智慧型創新產業,通過構建海綿系統、生態廊道、健康慢跑、城市濕地、河道水系保護等生態網絡,打造低碳環保綠色出行的宜居之城;通過“智能物管系統、生化處理系統、自然通風系統、WIFI定位系統、社區APP”等一系列科技服務系統,打造一個宜居、智慧、科技、生態、低碳、生態、教育等融合八大理念的智慧型生活片區。社區還規劃幾所15年一站式學校,滿足幼兒園到高中的全系教育,另外除了南北水系臨河的景觀設計,內部還規劃7所公園,其中整體綠地和水系面積占地2400余畝,所以未來的生態環境還是相當不錯的。
    整個社區從規劃來看方方面面都是奔著生態城的配置來打造的,后期主要就是要看落地情況了。
    12月19日土拍讓808公頃再次回歸大眾視線。
    鄭政出〔2019〕86號(網)地塊位于惠濟區京水西路東、祥云大道北,合約88.465畝,容積率>1.0,<1.8,建筑高度28米,綠化率30%,起始樓面價6071元/㎡。
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    鄭政出〔2019〕87號(網)地塊位于惠濟區京水路東、濱河路北,合約180.417畝,容積率1.5,建筑高度25/35米,起始樓面價7279元/㎡。
    以上兩個地塊被建業富力易居旗下公司以起始價摘得,這也意味著建業808公頃花園口項目的低密度大盤正式拉開帷幕,容積率均在1.5左右,后期應該以洋房和小高層為主,規劃是美好的,現實有時還是殘酷的,三者首次合作開發的剛需盤五龍新城的口碑早已跌入谷底,偏改善的尚悅居好像也不是那么盡人意,希望移駕花園口的地產三劍客在改善808公頃生態大城上品質能有所改善吧。
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    富力建業尚悅居
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 潤豐大都會 2019-12-20 15:06
    潤豐大都會即是中能大都會,位于鄭州市金水區普慶路西、新村路北,用地面積35517平方米,容積率3.79,規劃9棟14/19/24F商務辦公公寓寫字樓,其中1-2層為商業,是中能集團在北區重點打造的商業綜合體項目。
    該地塊已經圈地多年,遲遲未動工,原因跟南側的旭瑞和昌優地類似,土地性質原因,遲遲得不到解決,繼規劃證公示后,規劃確定,好事臨近,傳言該商業將與遠洋合作,但目前該項目為中能集團和統興投資有限公司各占50%合作開發,統興集團為香港企業,遠洋集團同為香港企業,不知二者在其中是否會有聯系。
    中能集團為北京開發商,目前開發的項目有潤豐悅尚、潤豐錦尚、潤豐新尚、潤豐聚尚、中能榮府,商業項目有待建的中能大都會以及中能大廈,但口碑一般,負面新聞還是不少的。
    占據金水北區核心位置,家門口的地鐵4號線,北側為名門翠園的二十里鋪改造項目,南側為旭瑞和昌優地及普羅旺世,東西兩側以大面積的經濟適用房為主,周邊配套齊全,目前日常生活的商業全靠普羅旺世以及各小區的底商在支撐,周邊已開業的有國基路豐慶路的YOYO PARK購物公園,還有規劃的名門翠園臨三全路大體量的商業綜合體及三全路豐慶路瀚宇天悅城規劃的商業,所以未來周邊商業也是如雨后春筍般浮現出來,想要脫穎而出,還是需要真正實力的。
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    潤豐大都會潤豐大都會
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    厚德載物 點評 保利海德公園 2019-12-18 16:10
    金水區爆款項目—保利海德公園位于中州大道與連霍高速交叉口的西北角,為金水區杓袁的改造項目,目前在售的為1號院、2號院和3號院,占據最好位置的4號院位于杓袁南路北、杓袁東路西,89.83畝,已拍地,預計明年開售,整個項目主打低密度小高層改善性住宅,更是保利布局全國的海德公園系列產品,從最早的北京、深圳到沈陽,每一座保利海德公園都是城市更新的代表作品,但在鄭州這個維權的年代,大多的經典住宅產品都發生了質的變化,希望未來這個海德公園是個例外。
    處于花園路、中州大道、連霍高速和賈魯河的圍合區域,和東側的楊金片區一路相隔,與萬眾矚目的北龍湖對角相望,裝修標準為保利第五代全生命周期系統全裝交付,除了標配的指紋密碼鎖、新風系統和地暖系統外,充分考慮每一個年齡段,實現全齡需求,處處彰顯對三代同堂的人性化關懷。
    優勢:受軍用機場的影響,全為低密度小高層,學校已確定為緯五路一小聯合辦學,中學為省教育直屬學校聯合辦學,河南省實驗中學和省實驗二中的可能性比較大,但聯合辦學和學校的直屬分校是完全兩個概念,不過鑒于周邊的教育資源,有總比沒有強。
    毗鄰賈魯河濕地公園,生態環境不錯,改善盤必備的配套環境。
    東臨中州大道,西鄰花園路,南鄰連霍高速,北側的麗水路未來東側與楊金片區規劃的慧城大道相連,南側的杓袁南路跟楊金路相連。
    劣勢:距離地鐵2號線最近的地塊為安置區域,其余地塊距離地鐵2號線的劉莊站及即將開通的金達路站都有段距離,而且未來周邊也暫未有新的地鐵規劃,有點偽地鐵盤的感覺了。
    中州大道連霍高速至北四環段,未來規劃為全程高架,所以未來這個區域尤其是臨近中州大道的1號院和2號院將面臨快速路噪音和機場噪音的困擾。
    北側的軍用油庫跟馬頭崗機場惜惜相連,機場確定不搬,所以短時間內這個也不會有任何變化。
    周邊暫無大型商業配套,劉莊配套的商業目前還暫未入市。
    這個盤在價格上不占優勢,明顯也不適合剛需,作為金水北杓袁、劉莊、柳林
    聯合的最大城改項目,這些才只是冰山一角,剛改和改善可以關注。
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    保利海德公園
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