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  樓市分析

這是全國最好的投資城市,然而99%的國人卻無法買房?

發表時間:2019-11-07  作者:米宅  來源:米宅<原米宅米宅>

因為限售,因為房住不炒。

當下的房產投資,一定是要去除“短炒”,堅持“長持”,中長期的前提是必須的,一切的計算是:至少5年以上周期的收益計算。
 

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好,

開門見山說答案:這個城市就是長沙。

這是一篇長吹的稿子。

如果你對長沙感覺不好,或者根本提不起興趣,你可以馬上關掉文章,反正說了你也不信。

畢竟世界上沒有一個城市能夠讓99%的人喜歡。

然而,米宅要提醒你的是,如果你沒去過長沙,或者只是旅游去過,沒有真正的考察過長沙房地產市場,只是人云亦云說“討厭”,我勸你還是要讀讀這篇文章。

畢竟,筆者非常看好這個城市,從2016年開始,三年已經三次考察了這個城市。

原因無他。

在中國所有的二線城市中,這是我最為放心推薦的一個標的城市。

注意,沒有之一。
 

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推薦的原因很簡單,長沙的房價是我認為最安全的一個城市,同時也是最具有洼地效應的一個城市。

長沙房價多少?先看官方的統計數據。


大約在10000-11000上下。

這個價格放在全國是怎樣一個水平呢?

我曾經做過一個全國330個地級城市房價大排名表。


10000到11000的城市就是以上這些。

比長沙略低一些的城市是哈爾濱和沈陽,比長沙略高一些的是唐山和拉薩。

如果拿長沙房價和全國房價做比較,可以說:

和長沙房價差不多的城市,城市等級和經濟都不如長沙。

經濟和城市等級差不多的城市,房價都高于長沙。

這就是長沙房價最大的保險繩。

 

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當然,這只是官方數據,因為把郊區算上了,另外再加上七七八八的手段,官方的數據總是比我們實際調研得到的數據低一些。

在這個問題上,長沙也不能免俗。長沙市區的房價的確比10000-11000高一些,但是高的也不多,大約1000元上下。

根據米宅剛剛對梅溪湖板塊的調查,最高的房價大約是在14000。然而請注意,14000是加了精裝修的價格,一般的毛坯價格可能也就在11000之內。

為什么以梅溪湖舉例呢?

因為這里是整個長沙最為高端的板塊,是長沙國家級新區——湘江新區的核心,沿湖分布著長沙最好的中小學、最好的公共配套設施,另外其地鐵的密度也是全長沙新區里面最高的,可以說這里就是長沙規劃建設水平最高的板塊。


就連頂級板塊價格還不到14000,普通城區的價格大約多少呢。下圖的幾個數據,已經被米宅實調證實是真實可信的。


全市最好的板塊,精裝修高層,天花板價格13000上下;

全市稍差的板塊,毛坯價格,地板價格9000。


這樣一個市場實際價格,放在任何一個二線以上城市都是極具吸引力的。

當然,能理解這句話的人更多的是和長沙同級別的省會城市,比如合肥、南昌、鄭州、西安等城市。這個價格對于長沙本地人,特別是不會出湖南的那些老長沙們,他是無感的。

長沙人民是幸福的,然而讓人最無奈的就是——幸福的人從來沒感到自己是幸福的。

最近一次到長沙,一個三代祖居長沙的本地出租車司機,對我說“長沙房價太貴了”。

我問他,你認為長沙房價應該是多少,他給我說“5000-7000”,二環之外5000,梅溪湖7000。

我徹底無語了,要知道這個價格是梅溪湖眾多開發商拿地的樓面價,而且是這一輪大漲之前拿地價格。

長沙人民是幸福的,讓我拿合肥人民不幸來反證這一點。


這是合肥近郊肥西縣的一個項目,優步學府,距離長沙主城開車至少半小時以上。周邊三公里之內,除了一個學校啥配套都沒有。然而價格是多少呢?

毛坯14000(今年四月),長沙樓市的天花板價格。

為什么要舉這個例子呢?

因為這個價格是合肥的地板價,基本市調項目,除了遠的不具備通勤條件的肥東縣,基本都比這個貴。

這也就是說,長沙的天花板價格就是合肥的地板價。

然而,合肥和長沙城市對比呢?

無論是總GDP,人均GDP,人均可支配收入,長沙可以甩合肥幾條街。

 

4


長沙的幸福感,和長沙市地方政府對房價真刀真槍的調控分不開的。

今年秋天,就在全國很多城市放松或者打著人才引進的大旗變相放松限購同時,長沙反而開了一場與眾不同的會議——市反炒房攻堅戰部署會。


會議精神很簡單,穩房價,穩地價,穩預期,將反炒房之戰進行到底。

宜將剩勇追窮寇,不可沽名學霸王。

長沙地方政府已經成為全國獨一無二的“房住不炒”的旗手,同樣沒有之一
然而,別人都在放松,長沙卻在加緊,會議的背后是什么?

一句話概括,就是有太多的人想來長沙買房。
 

5


長沙市場這么好?那么大家是不是應該一窩蜂過來呢?

答案是否定的。

就像標題中所講——這是全國最好的投資標的城市,然而99%的國人卻無法買房。

對于長沙,筆者還是有幾點忠告:
第一、限購太嚴,千萬不要聽信不靠譜中介,盲目去交錢“想辦法”。

第二、長沙市場面很好,城市經濟面也很好,政府也做的“很好”。然而,調控將是一個長期而漫長的過程,風險是極小的,然而短時間內期望有較大的漲幅也是不現實的,所以千萬不要期望短炒。長沙買房至少要有長持3年到6年的心態,沒有這個心態和資金打算,請你放棄。

第三、如果你是長沙人,有房票,不要等待,也沒必要跟著米宅去看去買,趕緊去搖號,去梅溪湖搖,去濱江搖,去碰運氣。只要帶裝修價格不超過14000,毛坯不超11000,只要都是核心區,都虧不了。

如果你不是長沙人,沒有房票,建議你跟著米宅一起去看看。

避免麻煩項目名稱就不給大家說了,只給大家講幾個關鍵詞。
 
交通配套:距離6號線(在建中)第一師范站地鐵口約150米。長沙地鐵6號線東西走向,貫穿長沙市岳麓區、開福區、芙蓉區、雨花區、長沙縣,是沿城市主客流走廊布置的骨干線路,更可直達黃花機場。

 
商業配套:緊鄰商業綜合體已經開始營業,快時尚購物休閑、餐飲娛樂,商業氛圍濃厚,都能夠滿足需求。 


教育配套:與師資雄厚的東方紅小學僅有一路之隔,且長沙中學四大學府都在此設有分校,需要注意的是上學需要微機派位,不是一對一的學區制。
 
產業配套:距離麓谷產業園3公里左右,麓谷產業園是整個長沙高新技術產業和服務業最為密集的區域,同時也將誕生大量中產收入階層。
 

醫療方面:除了已建成的湖南航天醫院,正在規劃建設中的梅溪湖國際新城二期也將打造醫療健康產業城,定位以國際一流水準的高端專科醫院集群為核心。

(完)

責任編輯:馮磊

標簽: 投資城市  區域  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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