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  樓市分析

房貸利率的“錨”突然松動,樓市即將迎來逆轉?

發表時間:2019-11-07  作者:錢掌柜  來源:米宅北京

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11月5日上午,央行發布公告稱:

2019年11月5日,人民銀行開展中期借貸便利(MLF)操作4000億元,與當日到期量基本持平,期限為1年,中標利率為3.25%,較上期下降5個基點。今日不開展逆回購操作。

小幅降息5個基點,這一行為令外界感到十分意外。
由于全球經濟增速放緩等原因,從6月份開始,就有一些經濟體陸續宣布降息了。北京時間10月31日,美聯儲宣布年內第三次降息,隨后包括中國香港在內的多個國家、地區,都宣布跟隨降息。
在這種情況下,中國央行又會何去何從?
由于物價持續上漲的巨大壓力,再加上通脹預期的制約,所以,很多專業人士預測,中國央行并不會在短期內降息。
▼達到3%的CPI漲幅


然而,這次的結果,有些出乎意料!
當然,這也從側面說明了,宏觀經濟的下行壓力,可能比外界想象的更大。所以央行在做決定時,不得不把“保經濟”作為優先考慮的對象。
降息的消息一出,金融市場立馬做出反應,大盤急劇拉升了一波。

與金融市場相對應的,中介們也集體在朋友圈高潮了,信心滿滿地說樓市要回暖。


那么,這次超預期的降息,對房地產究竟影響幾何呢?
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先亮明觀點:筆者認為,這次降息,對房地產的影響,基本可以忽略不計。
首先,我們也看到了,這次降息幅度非常小,僅僅只有5%而已。這說明,央行在制定政策的時候,還是充分考慮了“物價持續上漲”這一民生因素的。
下面,筆者給大家普及一下MLF和房貸利率的關系。
MLF,由央行創設于2014年,是央行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具,主要目的是補充基礎貨幣。說白了就是:央行借錢給商業銀行的利率。
我們知道,商業銀行利潤的最主要來源,是利率的剪刀差。央行借錢給他,他再放貸給企業或者個人。當然,他再次放出去的時候,利率肯定會比MLF要高。但具體高多少呢,其實也是不固定的,每個月都會變,我們不妨設它為A。在每個月20號,18家商業銀行會集體報價,比如:
工商銀行:在MLF基礎上加1%;
農業銀行:在MLF基礎上加1.5%;
建設銀行:在MLF基礎上加2%;
.....

然后,在這18家銀行報價的基礎上,去掉一個最高值和一個最低值之后再取平均數,最后得出的這個平均數,就是A的具體數值。我們平常所說的LPR,其計算方式也就是:
LPR=MLF+A。
但LPR又分為短期(1年)的和中長期(5年)的,短期的針對的是實體,中長期針對的是房貸,房貸利率=LPR利率+加點。
按照道理來說,現在MLF降了,LPR也要跟著降才對。
但我們也不要忽略了另外一種可能性:雖然MLF降低了,但傳導到LPR時,只調整一年期的,而不調整五年期的。也就說是,只給實體寬松,不給房貸寬松,10月份就是這種情況哦。
具體這個月會怎樣,我們11月20日即可見分曉。
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不過,筆者猜測:11月份5年期LPR利率不會下調。
原因為:
10月31日,據中國經營報報道,目前監管層正針對信托采取第二波強監管,這次監管嚴格程度實屬罕見。
范圍上:
本次監管從此前的通道、地產業務,進一步拓寬到保障房、房屋裝修等泛地產類融資,全面覆蓋,不留死角。
力度上:
據南方一家信托高管表示,目前監管的態度是,要在未來將3萬億地產信托里,規模高達2萬億的銀信通道業務壓縮至零。
雖然這一消息目前還沒有任何官方背書,但從其描述來看,筆者覺得,70%以上的可能性是真的。
我們知道,這兩三個月以來,不少城市都在借“人才引進”來放松限購。其實,從某種程度上來說,除了北上廣之外,其他城市的限購已經名存實亡。
但好在,限購松綁對樓市調控來說,并不是至關重要的,“限貸”才是。如果此時資金端一旦開口,哪怕是很小的一個口,樓市復蘇,甚至上漲都是顯而易見的。
所以,筆者堅持認為:在“限購”寬松的當下,資金端不會輕易開口。
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另外,大家也不要只盯著降息,而忽略了真實釋放的資金量。
根據央行公告顯示,11月15日,央行放出了4000億資金,而今天到期的MLF資金是4035億元。
而且,歷史上央行每次降息一般是25個基點,但這次選擇了擠牙膏式的5個基點。這就充分說明了,在物價持續上漲的當下,央行的寬松還是很謹小慎微的。
退一步講,即使這次5年期LPR會相應調低,那我們不妨以北京為例,來計算一下每月能少還多少錢:
上一期MLF是3.30%,5年期LPR是4.85%(MLF+155個基點),北京首套房利率是5.40%(LPR+55個基點)。
這一期MLF降至3.25%,如果其他加點不變,最新一期首套房貸利率會降到5.35%。
如果貸款200萬,貸25年算的話,每月月供從12162.6元降為12103.24元,每月只少還59.4元。

這點數額,對北京市場來說,是微不足道的。也就說是,即使房貸利率下調,對樓市利好也十分有限。
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之前,在講未來樓市行情的時候,筆者曾說過:未來樓市是會劇烈分化的,這不僅體現在城市與城市之間,板塊與板塊之間,甚至,同一板塊的不同樓盤,也會產生劇烈分化。
未來,是真正的價值投資時代!
而除了行情分化之外,筆者認為:將來,房貸利率也會出現分化,具體表現在:
第一,首套利率寬松,二套以上上調或不變;
在《年底,即將打響的剛需保衛戰》之中,筆者就曾表達過這個觀點。
一般來說,購買首套房的,大多數都是剛需。而之前國家在調控的時候,由于某種原因誤傷了剛需。以后,隨著調控目的的逐步達成,在貸款利率上對剛需寬松,是個大趨勢。
第二,對特定區域、甚至特定貸款人的寬松;
之前,在其他城市出現加點的時候,上海反其道而行之,在5年期LPR基礎上給與減少20個基點的優惠,未來,不排除會有其他城市跟進。
另外,也不排除對于一些優質客戶的定向寬松。


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(完)

責任編輯:第九海

標簽: 降息  
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